Компенсация арендодателю коммунальных услуг не облагается НДС, но нужно начислить НДС на условную поставку — по нашему мнению это не справедливо

Очень часто арендодатель недвижимости (помещений) выставляет арендатору помимо арендной платы также и возмещение коммунальных услуг, электроэнергии. Если арендодатель является плательщиком НДС, он всегда на эти суммы начислял обязательство НДС. При этом арендатор имел право на налоговый кредит на основании налоговой накладной арендодателя. Так было как до вступления в силу Налогового кодекса, так и после, вплоть до настоящего времени. Но, оказывается, налогоплательщики все это время поступали неверно!? По крайней мере, такой вывод можно сделать из данной налоговой консультации: налоговое обязательство у арендодателя должно быть, а налогового кредита у арендатора нет.

Свои доводы налоговики обосновывают следующим.

Компенсации затрат на потребленные арендатором коммунальных услуг и электроэнергии не является объектом налогообложения НДС, поскольку арендодатель не осуществляет операций по поставке арендатору коммунальных услуг и электроэнергии. А раз эти операции не являются облагаемыми, то необходимо начислить условное обязательство на основании п.198.5 НКУ (если был налоговый кредит) с выпиской сводной налоговой накладной, которая не предоставляется арендатору. Таким образом, исходя из логики налоговиков, у арендодателя есть налоговый кредит и налоговое обязательство, а арендатор не имеет права на налоговый кредит.

При таком подходе у арендодателя возникают дополнительные расходы по начислению «условного» НДС, на которые придется увеличить сумму, подлежащую компенсации арендатором.

По нашему мнению, выводы налоговиков не соответствуют нормам Налогового кодекса.

ВО-ПЕРВЫХ, термин «постачання послуг» включает в себя любую операцию. Это прямо указано в п.14.1.185 НКУ. Определение «операции» в Налоговом кодексе отсутствует, поэтому обратимся к Закону «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» в статье 1 которого есть определение «господарська операція — дія або подія, яка викликає зміни в структурі активів та зобов’язань, власному капіталі підприємства». Поскольку расчеты по компенсации коммунальных услуг, электроэнергии проходят через арендодателя, то соответственно это влияет на структуру активов и обязательств, поэтому компенсация коммунальных услуг, электроэнергии является операцией поставки для целей обложения НДС.

ВО-ВТОРЫХ, согласно п.188.1 НКУ в базу обложения НДС «включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв’язку з компенсацією вартості товарів/послуг». Кроме того, в данном пункте также указано, что не включается в базу обложения только компенсация коммунальных услуг и электроэнергии арендодателю — бюджетной организации. Следовательно, если компенсация оплачивается арендодателям, не являющихся бюджетниками, то она включается в базу обложения НДС.

В-ТРЕТЬИХ, в отношении коммунальных услуг и электроэнергии арендодатель является посредником, следовательно, к таким отношениям может быть применен п.189.4 НКУ, указывающий на базу обложения и дату возникновения обязательства НДС при любых «інших цивільно-правових договорів та без права власності на такі товари/послуги».

Для того, чтобы избежать конфликтных ситуаций при налоговых проверках и не доводить дело до суда, возможны следующие варианты действий:

а) получить индивидуальную налоговую консультацию.

б) перевести арендаторов на прямые расчеты с поставщиками коммунальных услуги и электроэнергии (но этот вариант не всегда возможен).

в) включить в расчет арендной платы коммунальные услуги и электроэнергию, и ежемесячно пересматривать размер арендной платы в зависимости от изменения объема потребления этих услуг; это будет соответствовать статье 762 «плата за пользование имуществом» ГКУ (такой вариант не подходит госпредприятиям, поскольку эти услуги нельзя включать в арендую плату, они должны компенсироваться отдельно согласно п.3 Постановления КМУ от 4 октября 1995г. N 786).

Тем предприятиям, которым не подходит ни один из перечисленных вариантов, предлагаем отстаивать свои права, руководствуясь изложенными выше аргументами.

Аудитор Сергей Гонтаровский

ДЕРЖАВНА ФІСКАЛЬНА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ЛИСТ

від 19.04.2016 р. N 8815/6/99-99-19-03-02-15

Державна фіскальна служба України розглянула звернення платника податку щодо оподаткування ПДВ операцій з компенсації орендарем нерухомого майна вартості витрат на комунальні послуги та енергоносії і, керуючись статтею 52 Податкового кодексу України (далі — ПКУ), повідомляє.

Відповідно до частини першої статті 1 Закону України від 24 червня 2004 року N 1875-IV «Про житлово-комунальні послуги» (далі — Закон N 1875) житлово-комунальні послуги — результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та перебування осіб у жилих і нежилих приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил.

Згідно з частиною третю статті 10 Закону N 1875, а також на підставі Закону України від 9 липня 2010 року N 2479-VI «Про державне регулювання у сфері комунальних послуг» певні види господарської діяльності у сфері житлово-комунальних послуг підлягають ліцензуванню відповідно до закону.

Правилами користування електричною енергією, затвердженими постановою Національної комісії з питань регулювання електроенергетики України від 31.07.96 N 28, передбачено, що продавати електричну енергію споживачам (або субспоживачам) має право тільки постачальник (суб’єкт господарювання), який отримав ліцензію Національної комісії з питань регулювання електроенергетики України на здійснення підприємницької діяльності з постачання електричної енергії.

Основний споживач має право лише передавати електричну енергію субспоживачам своїми технологічними електричними мережами за умови дотримання правил та враховуючи певні обмеження.

Статтями 284 та 286 Господарського кодексу України визначено, що істотною умовою договору оренди є, зокрема, орендна плата, яка є фіксованим платежем, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Відповідно до пункту 185.1 статті 185 ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 ПКУ.

При цьому постачання послуг — будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14 ПКУ).

Згідно з пунктом 188.1 статті 181 ПКУ база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку на реалізацію суб’єктами господарювання роздрібної торгівлі підакцизних товарів, збору на обов’язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв’язку, податку на додану вартість та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками — суб’єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів)).

До бази оподаткування включаються вартість товарів/послуг, які постачаються (за виключенням суми компенсації на покриття різниці між фактичними витратами та регульованими цінами (тарифами)) у вигляді виробничої дотації з бюджету та/або суми відшкодування орендодавцю — бюджетній установі витрат на утримання наданого в оренду нерухомого майна, на комунальні послуги та на енергоносії), та вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо отримувачем товарів/послуг, поставлених таким платником податку.

Пунктом 198.5 статті 198 ПКУ визначено, що платник податку зобов’язаний нарахувати податкові зобов’язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі — ЄРПН) в терміни, встановлені ПКУ для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами (для товарів/послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 1 липня 2015 року, — у разі, якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту), у разі якщо такі товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися в операціях, за якими не здійснюється нарахування ПДВ (крім випадків проведення операцій, передбачених підпунктом 196.1.7 пункту 196.1 статті 196, підпунктом 197.1.28 пункту 197.1 та пунктом 197.11 статті 197 ПКУ).

Враховуючи зазначене, операція з отримання орендарем від орендодавця компенсації витрат за спожиті орендарем комунальні послуги та електричну енергію не є об’єктом оподаткування ПДВ, оскільки орендодавець не здійснює операцій з постачання орендарю комунальних послуг та електричної енергії, вартість спожитих орендарями комунальних послуг та електричної енергії відшкодовується орендарю окремо та не включається орендарем до складу орендної плати. Суми таких коштів оплачуються орендарем у вигляді відшкодування орендодавцю вартості спожитих комунальних послуг та електричної енергії та не включаються орендодавцем до бази оподаткування ПДВ. Податкові зобов’язання з ПДВ на такі операції не нараховуються.

При цьому відповідно до пункту 198.5 статті 198 ПКУ на вартість спожитих орендарями комунальних послуг та електричної енергії орендодавець зобов’язаний нарахувати податкові зобов’язання з ПДВ, виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 ПКУ, скласти та зареєструвати в ЄРПН зведену податкову накладну за такою операцією, якщо орендодавець формував податковий кредит по таких комунальних послугах та електричній енергії.