Що таке пайова участь, або Чому у столиці житло таке коштовне?

О том, почему цены на жилье в Киеве, в Одессе такие непосильные и как на это влияет текущий порядок выплаты, а также почему всей Украине следует схему долевого участия вообще.

09.10.2016р.

Зміни останній двох років в України багато в чому покликані остаточно розірвати пуповину нашої країни з радянським адміністративно – правовим і політичним минулим, здійснити таку собі втечу від «совка».

Адже за нових умов глобалізованої світової економіки, попиту на високотехнологічні продукти та сервіси стара економічна модель є не лише інертною та анахронічною, вона просто не функціонує. Хіба що у вигляді сировинної економіки – у країні з низькою інвестиційною привабливістю та штучно звуженим внутрішнім ринком.

На жаль, у нашої держави недостатньо власних ресурсів для підйому та зростання економіки.

Якщо Україна має намір піти шляхом більш інноваційних економік країн колишнього соцтабору, вона має провести блискавичну дерегуляцію й відкрити свій ринок світовій інвестиційні спільноті, зокрема, й у такому високоліквідному сегменті як будівництво. Адже будь-яка інвестиція починається з  будівництва.

А між тим ми тут пасемо задніх навіть на тлі більшості республік колишнього СРСР. У рейтингу DoingBusiness-2016 по напрямку «Отримання дозволів на будівництво» Україна посідає «почесне» 140 місце зі 189 країн світу, які щороку оцінюють експерти Світового банку.

Причому рейтингові аналітики враховують лише офіційні адміністративні видатки. Якби до розрахунку була залічена корупційна складова, Україна напевно б посідала чи не останню сходинку рейтингу.

Про що це говорить?

По-перше, про те, що український будівельний ринок апріорі не є привабливим для глобального інвестора. Ті, хто готовий зайти на нього, змушені «хеджувати» власні ризики настільки, що ледве втримуються на межі рентабельності.

По-друге, усі ці ризики лягають на плечі пересічних інвесторів – власне покупців омріяних квадратних метрів або кінцевих споживачів товарів та послуг, у собівартість котрих «зашита» підвищена ставка оренди комерційних площ.

Особливо відчутно це відбувається у столиці, де традиційно вартість нерухомості була на порядок вищою, аніж навіть у містах-сателітах.

Є чимало причин, які штучно збільшують собівартість будівництва. На поверхні «харчового ланцюжка» є, як і очікувалося, корумпована місцева адміністрація. Ані сам бізнес, ані, ясна річ, кінцевий споживач, від цього не виграє.

Найбільш одіозним пунктом тиску на інвестора є так звана пайова участь у розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури.

Під великим питанням знаходиться економічна доцільність і обґрунтованість пайової участі. Інвестор за свої кошти будує всі мережі та безкоштовно передає експлуатуючим організаціям, переважна більшість яких наразі є приватними  компаніями.

Потім інвестор сплачує місту пайову участь для будівництва того, чим воно не володіє, а надалі – щоквартально (чи щороку) сплачує податок на нерухомість, який і повинен спрямовуватися на розвиток інфраструктури. Тобто, в Україні інвестор платить тричі!

Це важлива проблема, яка не лише обмежує конкурентоздатність ринку, а й істотно псує імідж України в очах міжнародної інвестиційної спільноти – зокрема, девелоперського та промислового бізнесів, які готові розвивати у нас свої активи в сегменті інфраструктури та будівництва.

По-перше, визначення ставки пайової участі відбувається місцевими органами у коридорі від нуля до 10%, що уже відкриває шалений простір для корупції. По-друге, сплата має здійснюватися авансом – ще до початку введення в експлуатацію збудованих площ. І головне: по суті, це – прихований податок на інвестиції у будівництво, «мито» інвестора за право реалізувати свій девелоперський проект.

Іншими словами – підприємець приходить у місцеву раду, каже – в мене є ідея, хочу залучити технології, створити робочі місця, наповнювати місцевий бюджет податками від своєї діяльності. Місцеві депутати – окей, але за право реалізувати ідею та розпочати діяльність спочатку сплати авансом до 10% від вартості будівництва свого об’єкту… Хочеш по мінімуму – сам знаєш куди і скільки занести. Далі – за схемою. І чим більший люфт, тим більше корупційна складова.

Тож, не дивно, що ніхто по суті не відслідковує рух коштів, що надходять від сплати пайової участі. Прозорий облік місцевими фондорозпорядниками не ведеться. Адміністрація часто відкрито блокує спроби ведення будь-якого аудиту в цьому сегменті.

І це одна з причин враз і назавжди відмовитися від цієї хибної практики.

Принаймні до розвитку інженерної мережі та соціальної інфраструктури це практично жодного стосунку немає. Адже для того, щоб повністю реалізувати свій проект та в найкоротший термін ввести об’єкт в експлуатацію сам же інвестор власними ресурсами будує всю необхідну інфраструктуру.

І за що тоді встановлено таке «мито»? Може, за землекористування? – Аж ніяк. За користування землею інвестор регулярно сплачує ренту. Інфраструктуру та комунікації розробляє та створює сам. Кошти на будівництво витрачає, як правило, з банківського кредиту, відсоткова ставка за яким також впливає на рентабельність проекту.

Кажете: «Чекаємо інвестора?» Будемо відверті: такими «пряниками» ми інвесторів не  привабимо.

В принципі до початку експлуатації об’єкту жодні податки не є виправданими з правової точки зору. Отже, для іноземного бізнесу це ще одне «червоне світло» на шляху розвитку активів в Україні.

А може, це виконується завдання не допустити на  ринок нових, ефективних і дешевих гравців та зберегти існуючу монополію трьох основних забудовників Києва?

Єдиним виходом із даного становища є скасування пайової участі та синхронізація української нормативно-правової бази зі світовою практикою.

Нагадаємо, що вартість дозвільних процедур у будівництві у світі є щонайменше вдвічі дешевшою, ніж в Україні.

Розвиток інфраструктури населених пунктів в розвинутих країнах здійснюється виключно за рахунок податку на нерухомість, а не «вхідного мита» за проект.

В Україні такий податок на нерухомість уже запроваджено з 2015 року. І він насправді є набагато ефективнішим, ніж те, що вимагають регуляторні органи на рівні 4-10% від вартості будівництва.

Принаймні відмовитися від «дубляжу» з правової точки зору нічого не заважає. По суті, Київська міська рада може прийняти відповідне нормативне рішення в односторонньому порядку, становлячи приклад для інших місцевих органів, що регулюють інвестиційну  активність у своїх регіонах.

Першим позитивним кроком на цьому шляху може стати прийняття Київрадою Порядку залучення, розрахунку розміру та використання коштів пайової участі замовників у розвитку інфраструктури міста Києва, розробленого з ініціативи депутата міськради від Об’єднання «Самопоміч» Ольги Балицької та першого заступника голови КМДА Геннадія Пліса з участі низки експертних груп, зокрема – EasyBusiness, Центр економічної стратегії, Київ Смарт Сіті, Реанімаційний пакет реформ.

Він передбачає спрощення формули розрахунку та документування дозвільних паперів, можливість електронного укладання договорів та мінімізацію ризиків від корупційних важелів впливу на бізнес.

Так, пропонується зафіксувати розмір пайової участі для житлової та нежитлової нерухомості на рівні 4% як за спеціальним нормативом, так і з розрахунку від загальної кошторисної вартості будівництва.

Також ідеться про істотне зменшення навантаження на забудовників та інвесторів нерухомості, унеможливлення ухилення від сплати пайової участі чи необґрунтованого зменшення її розмірів. Зрештою, регламентується ефективніше спрямування коштів пайової участі на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури.

По суті, це гарантії захисту чесної конкуренції на ринку. А це означає, що запроваджуються важелі зниження собівартість самого будівництва, що опосередковано має позитивно вплинути на статус країни в частині інвестиційної привабливості – власне, у щорічному рейтингу Doing Business.

Усі ці фактори зрозумілі всім. Зарівно як і те, що від сумнозвісної пайової участі до місцевого бюджету надходить, як відомо, не більше 1% коштів. Отже, все, що потрібно, це лише внормувати один невеличкий пункт зі стягуванням пайової участі зі забудовників. А в подальшому – й зовсім скасувати його як рудимент «доринкової» епохи в історії України.

До речі, першопрохідцями в цьому напрямку стали міста: Запоріжжя – влітку цього року місцеві депутати прийняли рішення про зниження розміру пайової участі до 1% для всіх видів нерухомості, що будується, Кривий Ріг,  де пайова участь становить 0,1% для всіх видів нерухомості, та Маріуполь, де пайова участь сьогодні становить 1 гривню.

Проте столичні депутати не квапляться, адже пайова участь – це корупційна схема, яка дозволяє чиновникам на власний розсуд визначати відсоткове значення цього «мита» або взагалі звільняти окремих підприємців від його сплати.

Сам факт збільшення обсягів будівництва є чи не найважливішим важелем зростання як прямих інвестицій в економіку, так і добробуту самих громадян. Як відомо, ніщо так не мотивує економічне зростання, як розвиток цілого спектру бізнесів, напряму пов’язаних із будівництвом та транспортним розвитком інфраструктури.

Як і очікувалося, маємо протидію у вигляді затягування процесу. Погодження Порядку  постійною комісією Київради з питань бюджету та соціально-економічного розвитку триває вже більш, ніж вдвічі, довше, ніж це передбачено Регламентом.

Складається враження, що робоча група, створена за ініціативи постійної комісії, під головуванням Георгія Ясінського щодо опрацювання положень Порядку вперто намагається збільшити маржу для торгів з 0-4% до 0-8% для нежитлової нерухомості.

Крім цього, постійна комісія з питань бюджету прагне зберегти такий «ефективний механізм» як депутатський контроль у вигляді права на звільнення від сплати, розстрочки та зарахування! Отже: нові люди працюють за старими схемами?!

Прийняття нового Порядку сплати пайової участі є своєрідним екзаменом для депутатів Київської міської ради. Сподіваємося, що на засіданні комісії з даного питання, що відбудеться вже 4 жовтня, вони виправдають довіру і приймуть правильне рішення.

А тим часом країна повинна зосередитися на підтримці законопроекту № 3610 Про внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» щодо скасування пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту як економічно та стратегічно необґрунтованого платежу.

Сергій Петров, ГО «EasyBusiness»