Аренда недвижимости у ФОП — налог с компенсации коммунальных услуг

06.05.2025

B2BConsult – Всеукраїнський онлайн сервіс консультацій з законодавства

ДПС кардинально змінила позицію стосовно оподаткування суми комунальних платежів, відшкодованих орендарями нерухомого майна орендодавцям ФОПам на спрощеній системі оподаткування. На це бажано звернути увагу компаніям, які орендують або збираються орендувати нерухомість у ФОПів-спрощенців, а також самим ФОПам.

Раніше ДПС стверджувала (https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=28109), що якщо сплата комунальних платежів передбачена договором оренди, то відшкодована орендарем сума комунальних послуг повністю включається до доходу платника ЄП від провадження ним діяльності з надання послуг (надання нерухомості в оренду). А якщо договором оренди не передбачено сплату орендарем комунальних платежів, але такі платежі відшкодовуються орендарем ФОП на ЄП, то сума цих платежів включається до доходу платника ЄП та оподатковується за обраною ним ставкою. Тобто якщо у договорі оренди визначено порядок розрахунку вартості спожитих орендарем комунальних послуг та порядок їх сплати (відшкодування орендодавцю), то сума відшкодування є доходом орендодавця у рамках діяльності за кодом КВЕД 68.20 без будь-яких особливостей оподаткування. Це роз’яснення діяло до 25.04.2024 року.

І ось 23.12.2024 року ДПС розміщує в ЗІР нове роз’яснення (додається), згідно якого: «оскільки отримання фізичною особою — підприємцем — платником єдиного податку доходу у вигляді відшкодування суми комунально-житлових послуг не передбачає надання зазначених послуг таким підприємцем на користь юридичної особи або фізичної особи — підприємця (орендарів), то такий дохід не включається до доходу фізичної особи — підприємця, але оподатковується за загальними правилами, встановленими ПКУ для платників податку — фізичних осіб» (тобто оподатковуються 18% як дохід фізособи та військовим збором – 5%).

При цьому, якщо відшкодування виплачується податковим агентом, такий податковий агент, зобов’язаний утримувати податок (18%) і військовий збір (5%) із суми такого доходу за його рахунок..

Як захищатися?

Насамперед, вважаємо, що у орендарів – юридичних осіб та ФОП обов’язку утримувати ПДФО і ВЗ з таких орендодавців взагалі немає, якщо компенсація комуналки прописана у договорі оренди, який укладався з фізичною особою, як з ФОП. У такому випадку відповідальність за сплату ПДФО та ВЗ цілком покладена на самого ФОП-орендодавця.

З метою зменшення ймовірності претензій податківців як до ФОП, так і до підприємств (орендарів) можемо порекомендувати у договорі оренди зазначити, що компенсація комунальних платежів є перемінною складовою орендної плати або взагалі зазначати, що фіксована орендна плата включає до себе усі витрати на утримання нерухомості, та ніякі додаткові витрати (на опалення, електроенергію та інш.) не стягуються. Вважаємо, що такі умови договору нададуть вагомі аргументи у випадку виникнення суперечки з податківцями.

Аудитор Сергій Гонтаровський