Оренда державного та комунального майна з 01.02.2020 по новому закону за новими правилами

23.01.2020

B2BConsult — Всеукраїнський онлайн сервіс консультацій з законодавства

З 01 лютого 2020 року (за винятком окремих положень) запрацює новий Закон від 03.10.2019 N 157-IX “Про оренду державного та комунального майна”. Виникають наступні питання:

Що буде з договорами оренди, які укладені до набрання чинності цим законом?

На що звернути увагу при здійснені поліпшень та ремонту орендованого майна?

Які об’єкти можливо передавати в оренду та в яких випадках оренда неможлива?

У зв’язку з цим рекомендуємо звернути увагу на наступне.

ЯКІ ОБ’ЄКТИ МОЖЛИВО ПЕРЕДАВАТИ В ОРЕНДУ ТА В ЯКИХ ВИПАДКАХ ОРЕНДА НЕМОЖЛИВА?

Закон розповсюджується на оренду будь-якого майна, яке відноситься до державної або комунальної власності. Зокрема, об’єктами оренди можуть бути:

єдині майнові комплекси підприємств, їхніх відокремлених структурних підрозділів;
нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення, а також їх окремі частини);
інше окреме індивідуально визначене майно;
майно, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації) (далі – майно, що не увійшло до статутного капіталу), а також майно, заборонене до приватизації, яке може при перетворенні державного підприємства в господарське товариство надаватись такому товариству на правах оренди;
майно, щодо якого до статутного капіталу внесено право господарського відання на майно;

Для майна, що не підлягає приватизації, встановлена така особливість: може бути передано в оренду без права викупу орендарем та передачі в суборенду.

Положення цього Закону поширюються також на договори зберігання, крім договорів публічного зберігання, якщо місцем зберігання майна третьої особи є індивідуально визначене нерухоме майно державної або комунальної власності.

Але дія Закону не поширюється на відносини концесії державного та комунального майна, оскільки це питання регулюється окремим законом.

Слід звернути увагу, що не можуть передаватися в оренду деякі наступні об’єкти:

– єдині майнові комплекси казенних підприємств;

автомобільні дороги, крім тих, що належать підприємствам (до першого розгалуження за межами території таких підприємств);
акваторії морських портів, гідротехнічні споруди, об’єкти портової інфраструктури загального користування, засоби навігаційного обладнання та інші об’єкти навігаційно-гідрографічного забезпечення морських шляхів, системи управління рухом суден, інформаційні системи, навчальний та гідрографічний флот, майнові комплекси судноплавних інспекцій (крім причалів морських та річкових портів, залізничних та автомобільних під’їзних шляхів (до першого розгалуження за межами території порту), ліній зв’язку, засобів тепло-, газо-, водо- та електропостачання, інженерних комунікацій);

При цьому є виключення: нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно із складу єдиного майнового комплексу, забороненого до оренди, може бути об’єктом оренди, якщо воно не заборонене до оренди законами України, не задіяне у процесі основного виробництва та за висновком органу, уповноваженого управляти цим майном, його оренда не порушить цілісності майнового комплексу.

Крім того встановлена заборона передавати в оренду наступним особам:

фізичні та юридичні особи, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України “Про санкції”, а також пов’язані з ними особи;
юридичні особи, інформація про бенефіціарних власників яких не розкрита в порушення вимог Закону України “Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань”;
фізичні та юридичні особи, зареєстровані в державах, включених FATF до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом, а також юридичні особи, 50 і більше відсотків статутного капіталу яких належать прямо або опосередковано таким особам;
фізичні та юридичні особи, які перебувають у процедурах банкрутства (неплатоспроможності) або у процесі припинення;
працівники орендодавця – щодо майна, яке надається в оренду такими орендодавцями;
працівники уповноважених органів управління та балансоутримувачів – щодо майна, оренда якого погоджується такими уповноваженими органами управління або яке знаходиться на балансі таких балансоутримувачів.

ПЕРЕДАЧА В ОРЕНДУ НА АКЦІОНІ

Передача в оренду майна замість чинної процедури проведення конкурсу буде здійснюватися шляхом продажу права оренди на майно на електронному аукціоні у електронній торговій системі.

Етапність передачі в оренду майна передбачає:

прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду;
внесення інформації про потенційний об’єкт оренди до електронної торгової системи (далі – ЕТС);
прийняття рішення про включення потенційного об’єкта оренди до одного із Переліків (передбачається утворення двох Переліків – “Перелік першого типу” – перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні або “Перелік другого типу” – перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без проведення аукціону (в яких випадках можливо передавати майно в оренду без проведення аукціону, вказано у ст.15 цього Закону);
опублікування інформації про потенційний об’єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків, в ЕТС;
розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду;
проведення аукціону на право оренди майна або передача об’єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.

Стартова орендна плата на аукціонах розраховуватиметься не від оцінки майна, а від його балансової вартості станом на останнє число місяця, який передує даті визначення цієї орендної плати. Переоцінка потенційного об’єкта оренди здійснюється у разі відсутності балансової вартості, якщо залишкова балансова вартість об’єкта дорівнює нулю або якщо залишкова балансова вартість об’єкта оренди становить менше 10% від його первісної балансової вартості.

Договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується:

Кабінетом Міністрів України – щодо майна державної власності;
представницькими органами місцевого самоврядування – щодо майна комунальної власності.

Орендар, що уклав договір оренди майна за результатами аукціону, має право використовувати майно за будь-яким цільовим призначенням, крім випадків і з урахуванням обмежень, передбачених Порядком передачі майна в оренду.

Договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню, якщо строк, на який укладається цей договір, перевищує п’ять років.

НА ЩО ЗВЕРНУТИ УВАГУ ПРИ ЗДІЙСНЕНІ ПОЛІПШЕНЬ ТА РЕМОНТУ ОРЕНДОВАНОГО МАЙНА?

Орендар має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна (тобто тепер потрібна згода навіть на поточний ремонт. Правда, згоду дає балансоутримувач, а не орендодавець). Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти рішення про надання згоди на здійснення ремонту про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.

Якщо орендоване майно неможливо використовувати за призначенням через його незадовільний стан, орендар має право на зарахування витрат на здійснення такого ремонту в рахунок орендної плати один раз протягом строку оренди в порядку та межах, визначених Порядком передачі майна в оренду.

Орендар може звернутися з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень, якщо за розрахунками орендаря, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об’єкта оренди, за виключенням його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані в рахунок орендної плати, становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об’єкта оренди, визначеної суб’єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року. Рішення про надання згоди на здійснення невід’ємних поліпшень державного майна приймає орендодавець за наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача, в порядку, встановленому Фондом державного майна України.

ЩО БУДЕ З ДОГОВОРАМИ ОРЕНДИ, ЯКІ УКЛАДЕНІ ДО НАБРАННЯ ЧИННОСТІ ЦИМ ЗАКОНОМ?

Договори оренди, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п’ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом.

З цього можливо зробити такий висновок: договори оренди, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність. Але потрібно враховувати, що при певних умовах, якщо в період після 1 лютого і до 1 липня 2020 припиняється термін дії такого договору, то його можна продовжити ще на умовах законодавства, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом.

Усі об’єкти оренди, які станом на дату введення в дію цього Закону перебували у переліках цілісних майнових комплексів підприємств та їх структурних підрозділів і нерухомого майна, що може бути передане в оренду згідно із Законом України “Про оренду державного та комунального майна”, вважаються такими, щодо яких прийнято рішення про включення їх до Переліку першого типу (з проведенням аукціону). Подальші дії щодо таких об’єктів оренди здійснюються відповідно до порядку, визначеного статтею 12 цього Закону, за наявності заяви потенційного орендаря або за ініціативою орендодавця.

Орендодавці протягом 24 місяців з дня введення в дію цього Закону публікують в ЕТС договори оренди, чинні на дату введення в дію цього Закону, у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Закон набрав чинності з 27.12.2019 р. та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року, крім положень в частині роботи ЕТС, які стосуються внесення (включення) та опублікування інформації в ЕТС, подання заяв, у тому числі заяв на оренду, в ЕТС, опублікування в ЕТС Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, які вводяться в дію з 1 жовтня 2020 року. Опублікування інформації, оприлюднення Переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди, здійснюються на офіційних веб-сайтах орендодавців, а також у друкованих засобах масової інформації, якщо це передбачено рішенням представницького органу місцевого самоврядування.

Аудитор Сергій Гонтаровський

Аудиторська компанія “ТРІАДА”

Аудиторська фірма «Тріада»
т. (050) 73-73-000, www.auditor.od.ua